農地にはいわゆる農振農用地（青地）、甲種農地（例：鍋田地区）、第一種農地、第二種農地、第三種農地、市街化区域農地があります。
長くなるので、内容は説明しません、左から順に縛りがきついと思ってください。そしてこの区分は外からはわかりませんし、役所も把握していないこともあります。転用許可申請が出されて初めて考える場合もあるということです。
青地はそのままではなんともならないため、青地を除外することが必要です。
白地の農地（接する道路がなかったり排水先がなかったりなど建築にふさわしくない場合を除く）を持っている人が青地を建築目的で除外することは難しいと言えます。必ずしもできないわけではありませんのでご相談ください。除外ができれば、たいていの場合、第一種農地か、第二種農地になります。甲種農地というのはほとんどありません。
青地は除外すればいいわけですから、基本的には都市計画法の要件を備えてさえいれば、農地だろうと建ってしまうわけです。
ですからさほど農地であることを心配する必要はありません。問題は、農地法ではなく、都市計画法であることが多いのです。
しかし、農地法も奥が深いため、場所によってはそう簡単にいかない場合もあります。また農地は、地域、地元、あるいは地元の人などによって左右されることもあります。表面上の要件は都市計画法のほうが難しいのですが、足元をすくわれるのは農地がらみであることが多いのです。
最後に、例外的な農地として市街化区域の生産緑地というものがあります。市街化区域でも生産緑地地区の指定を受けている場合、建築など転用は一切できません。生産緑地は指定されてから３０年経過するか、耕作者が死亡または重大な故障をした場合です。重大な故障とは耕作ができないほどの重度の疾病、障害を負うことです。
生産緑地である時点でどうしようもない場合がほとんどです。
例えば、市街化区域に土地をもっていてもそれが生産緑地の指定を受けていれば、調整区域に分家住宅を建築できます。生産緑地は一般の調整区域よりも縛りが強いと考えてもよいかと思われます。
市町村によって申請の締め切り時期が違いますが、許可がおりる期間はほとんど同じです。
ただし、許可申請の前提として県等との事前協議に時間が必要です。
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| 農振農用地除外 |
2月末、5月末、8月末、11月末 （例えば2末に出せば、5月7日の農地転用に間に合います） |
| 農地転用締切 | 毎月7日 |
| 農地転用許可申請後 |
約6週間で許可（7日から起算するので翌月20日過ぎにおります。） 例えば5月7日に出せば6月20日過ぎにおります。青地からスタートした場合はさらに2週間ほどかかります。 |
建築・開発許可は１か月程度でおりる場合がほとんどですが、これは農地でない場合です。農地の場合は農地転用と同時申請、同時許可なので、どちらかに不備があれば両方とも許可されません。
多くの場合は農地転用の審査に時間がかかるため、前述の期間を待って、両方の許可がおりてきます。建築・開発許可がおりて初めて確認申請が出せますし、農地転用がおりて初めて、土地の造成に着工できます。
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| 行政書士報酬 | 案件によりまちまちですのでご相談させていただきます。 |
| 農地転用決済金 |
場所によりまちまちです。0円のところもあれば㎡あたり合計で500円以上かかる場所もあります。 例：300㎡の敷地で約15万円 |
| 排水承諾費用 | 場所によりまちまちです。こちらも0円のところもあれば10万円以上かかるところもあります。 |
調査のみで終わった場合、使用した実費（登記事項証明書、公図等の取得費用）はご請求させていただきますが、当事務所としての手数料、報酬は一切頂きません。
