以下は市街化調整区域で建築できる住宅について（愛知県の場合〈愛知県内でも市町によって多少違う場合もあります〉）の文章です。
- 線引き前から地目が宅地でありかつ５０戸連たんがとれる土地に建てる住宅
- 分家住宅
- やむを得ない自己用住宅
- 農家住宅
- 土地収用の代替え地に建てる住宅
- 十年以上居住した分家住宅等の用途変更
①昭和45年11月23日以前※
- この日付は覚えてください。24日の0時00分がいわゆる線引き（市街化調整区域決定）の時間です。
②おおむね
- 都市計画法でおおむねと出てきたら前後10％ということです。
③50戸連たん
- 市街化調整区域内で(市街化区域は通らずに)おおむね50戸以上の建築物の敷地と敷地がおおむね50ｍ以内で連続していること。つまり45戸以上の建築物の敷地と敷地が55ｍ以内で連続していればOKです。
④200戸連たん
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市街化調整区域内で(市街化区域は通らずに)おおむね200戸以上の建築物の敷地と敷地がおおむね50ｍ以内で連続していること。つまり180戸以上の建築物の敷地と敷地が55ｍ以内で連続していればOKです。
この200戸連たんのことを大規模既存集落と呼びます。そのため大規模既存集落内の分家のことを大規模分家と呼びます。 ⑤分家住宅
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大規模分家と一般分家というものがあります。大きい建物が大規模分家で小さいのが一般分家…というわけではありません。大規模分家とは簡単にいえば、土地を買って分家を建てるというものです。
一般分家とは昭和45年11月23日以前から先祖が持っている土地に分家を建てるというものです。分家というからには本家が現存していなくてはいけません。 ⑥やむを得ない自己用住宅
- たとえば調整区域の借家に線引き前からずっと住んでいたが、最近ようやく住宅取得資金がたまったので、家を建てようという場合や、調整区域にずっと家があったが、災害により再建築が不可能になってしまったなどの場合。これも分家と同じように大規模と一般があります。
⑦農家住宅
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農地を1000㎡以上持っており、耕作をしている方は、1000㎡の敷地まで住宅が建てられます。しかも、線引き前か後かということは関係ありません。さらに、開発許可はいりません。とても農家の方は優遇されているように思えますね。
しかし、裏を返せば、まったくの新規で農地を取得や借り入れすることは難しいということです。1000㎡だけ農地を買ったり借りたりしようと思っても、ほとんどの市町村では農地法第3条により規制され、買ったり借りたりできません。もっとたくさんの農地を取得する必要がありますし、取得するからにはちゃんと耕作できる能力（技術、機械等）を持っている必要があります。農業委員との面談もあります。 ⑧収用の分家
- 収用にかかった方はそれほど多くはないと思いますが、収用で調整区域に来て、その後、分家を建てたいなどという方がいらっしゃった場合、調整区域に住み始めた日から継続して住んでさえいれば、線引き前とか後とか関係なく分家できます。ただし大規模分家しかできません。
⑨市街化に利用していない土地がある
- 杓子定規に言えば市街化調整区域に建築はできません。が、個別にご相談願います。
⑩499.99㎡
- 分家、やむ自己の敷地は500㎡以下と決まっております。敷地が大きい場合は499.99㎡以下に分筆しなくてはなりません。500.00㎡ではだめです。
⑪建築許可・開発許可
- 田んぼに建てるなら開発許可です。畑や雑種地に建てる場合は建築許可でとおる場合がほとんどです。決定的な違いは検査があるかないかです。開発は検査がありますし、作成書類も多く審査も厳しくなります。
昭和45年11月23日以前から、父母、祖父母、曽祖父母、叔父叔母、およびもちろん本人のうち誰かが、つまり家族が、今現在所有している土地ですか？（相続して名義が変わっている、これから変わるのはOK）
そして、昭和45年11月23日以前から、父母、祖父母、叔父叔母、およびもちろん本人のうち誰かが、今なお継続して（1年以内の出戻りOK）調整区域に住んでいますか？そしてそれが住民票等の公的資料にて証明されますか？ここが重要なのです。実際に住んでいても、証明できなければアウト。逆に住んでなかったけれど、住民票を移してなかったら、セーフの場合もあります。
この一般分家の場合は50戸連たんはいりません。まわりにまったく建物がない場所は難しいですが、一軒でもあれば建つ可能性はあります。パラパラと建物があればまず建ちます。
平たくいってしまえば、線引き前から持っている土地の上ではかなり自由に建築ができるのです。この一般分家はかなり強い既得権と考えられます。たとえば父母、祖父母、叔父叔母の家を本家として建てるのですが、仮に本家が市街化区域にあっても本家が線引き前から（つまり市街化になったあとに引っ越しをしていない）継続していれば、建つ可能性が大きいと言えます。後述の大規模分家では、線引きにより幸か不幸か本家が市街化区域になった時点でアウトですから、この違いは大きいと考えられます。
昭和45年11月23日以前から、父母、祖父母、叔父叔母、およびもちろん本人のうち誰かが、今なお継続して（1年以内の出戻りOK）調整区域に住んでいますか？そしてそれが住民票等の公的資料にて証明されますか？ここは一般分家と同じです。そして大規模分家の場合は200戸連たんが必要なのです。
本家と今回建てようとする土地が同じ200戸連たんの集落内になければいけません。200戸といわず1000でも2000でもいいんです。市街化は通れません。他の市町村をまたぐ場合は、難しくなりますが、必ずしもダメというわけではありません。例外的に昔から本家が、集落から孤立している場合もあります。つまりそもそも連たんが取れない場合です。この場合は救済措置があるようです。具体的には県の内部資料なので見せてもらえません。
一般分家と同じで、線引き前から所有している土地があり、かつ借家、被災、袋地などやむを得ない理由があれば建ちます。この場合は50戸連たんが必要です。理由さえあれば線引き前から継続して調整区域に住んでいるか否かは問題ではありません。
いわゆる線引前居住が必要です。分家ではないので、線引き前から本人が調整区域に継続して住んでいることが必要です。そしてこれは大規模と呼ぶからには現在住んでいる調整区域内の土地と同じ200戸連たんの集落内にある土地にのみ建築が可能です。
まずは農地を1000㎡以上耕作しているかということです。所有地でも借り地でもOKです。線引き前とか後とか一切関係ありません。また、開発許可適用除外ですから、いきなり確認申請（県に出す場合）か60条証明という申請をして確認につける（民間に出す場合）だけで建ちます。
ゼロから農家になるのは簡単ではありません。これは農地法第3条で規制されております。簡単に言えば、本気で農業をやろう！という人しか農家にはなれません。もともと昔から農家の人で、借家だとか、なんらかの理由で再建築できないなどという人が建てる時に使うことが多いです。
※注意：愛知県の場合の日付です。岐阜県、三重県だと違う場合があります。
また愛知県でもごく一部の地域ではそれ以降に調整区域と決定された場所もありますので、その場合はその場所が調整区域となった日以前から継続して、となります。
